您好、欢迎来到香港数码挂牌正版彩图-香港挂牌论坛!
当前位置:主页 > 滨湖康园 >

近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议

发布时间:2019-04-05 20:41 来源:未知 编辑:admin

  原题目:近期合肥滨湖区二手房成交阐发及购房建议

  本年上半年,合肥房价全体不断在上浮,虽然幅度不大。这种上浮次要表示为以置换需求为主的局部房价分化,优良板块和优良资产领涨,中等板块不变,劣质板块劣质资产以至下跌,但全体略有上涨。滨湖全体上属于比力优良的区域。

  我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据,共计2874个样本。客岁全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,本年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,根基持平。

  按照滨湖先后建成挨次、各板块的特点以及重点学区范畴,我将滨湖划分为5个板块,别离为:

  1、启动区板块。次要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

  2、46中学区板块。次要是46中本部学区范畴内的所有小区。

  3、泛省府板块。次要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。

  4、金融后台西板块。次要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

  5、焦点区板块。次要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

  与此次对比的数据是客岁全年的阐发,具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交阐发及购房建议》),本篇次要关心2018年上半年的成交环境。滨湖客岁全年共成交508套,本年上半年成交376套,若是仅从半年平均来看,有较大添加。

  滨湖上半年平均成交价钱为18035元/平米,比全年全年(17671元/平米)上涨了364元/平米,涨幅2.02%,高于全市平均值。成交周期从62.1天添加到72.1天,耽误了10天;议价空间从3.37%降低到2.49%,削减了0.88%。

  启动区板块共成交60套,成交均价从客岁的16391元/平米降至16129元/平米,降幅达-1.62%,比平均值低了3.27%。但议价空间有所回落,成交周期耽误11.2天,高于平均程度。

  启动区板块平均房龄为2009.7年,大要有9年,是滨湖房龄最老的区域,虽然这块区域比力成熟,但很明显曾经逐步跟不上滨湖成长的程序,以至已打不赢合肥大盘。滨湖世纪城绝大部门小区都在3档或者3-档。

  蓝鼎观湖苑是这块区域成交量最大的小区,跌幅只要-0.32%,根基持平。成交绝大部门是总价在110w-150w的2室,我们看到小区就在地铁口,不难看出,这是一个比力刚需的小区(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》),有着很好的流动性,资产保值,大要在3档。

  本篇文章所列的资产物级划分尺度,请参考我公号“小易论楼市”的这篇文章《合肥的优良房产和劣质房产》。

  46中学区板块共成交113套,成交均价从19313元/平米微涨至19431元/平米,涨幅0.61%。成交周期从61.8天耽误至67.6天,添加5.8天,低于平均程度;议价空间从3.75%回落至2.55%,削减1.2个百分点,根基跟平均值持平。

  46中学区板块占滨湖总成交量的30%,是成交量最大的板块。46中学区是滨湖最好的初中学区,可是在合肥也仅仅列为2档学区,难以称得上真学区(公号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。可是46中学区板块成交均价比启动区超出跨越20%,同时仍是滨湖房价最高的区域,表示出线中在滨湖仍是遭到普遍认可。

  师范附小+46中的学区房,价钱以至达到2.2w以上,高过46中的单学区房价钱。滨湖家园、滨湖和园和滨湖惠园是板块内的几个回迁小区,我们能够看到几多有些下跌,双学区的家园表示要比和园更坚挺一些,学区的保值感化可见一斑。

  其实若是不是几个回迁小区拖累了涨幅,46中学区板块的涨幅要高于此刻的数值。从成交量上来看,蓝鼎滨湖系列流动性很是好,我感觉可列为2档资产,小三房以至能够列为2+档;几个师范附小+46中学区的小区,小户型能够列为2+档资产。

  泛省府板块二手房共成交52套,成交均价从18077元/平米涨至18874元/平米,上涨797元/平米,涨幅4.22%。成交周期从52.9天耽误至66.5天,添加13.6天,低于平均值;议价空间从3.02%回落至2.03%,削减1.2个百分点,低于平均程度。

  客岁以来,省府概念被炒得很热,不但是板块内呈现浩繁2w+的高价新房,抬高了全体房价,省ZF周边空位确实良多,亟待开辟,潜力较大。所以我们看到二手房价钱也水涨船高,大大都小区都有跨越5%的涨幅。

  万科蓝山产物定位很是刚需,根基都是90平米摆布的小三房和小四房,十分投合市场,所以成交量最大,流动性最好,再加上万科的品牌和物业,还在地铁口,我认为资产物级可列为2+档。

  巴黎佳源都会班师宫根基都满两年,波旁宫还未满两年,因而我们看到前者成交均价比后者贵700元/平米摆布。巴黎佳源都会的位置很好,南边是塘西河公园,西边又有地铁1号线站口,旁边的葛洲坝中国府曾经卖到3.5w+,几乎达到它的2倍价钱,但因为缺乏品牌和口碑,我认为资产物级可列为2档。

  板块内有两个比力大的回迁小区,滨湖康园和滨湖瑞园,加起来总户数有1.1w摆布,距离比力近的小区该当城市遭到必然的影响。我们看到高速时代城,非论是小学仍是初中,目前都跟回迁小区处于一个学区,一期更贵一些,二期相对廉价,资产物级大要在2档。

  省府板块除了万科蓝山均价在2.05w摆布,其余二手房根基都在1.7w-1.9w之间。包河大道旁边的几个新盘,除了新城大城市高层存案价钱在1.97w,其余都在2.2w摆布,超出区域均价20%摆布,性价比明显不高。

  新城大城市高层资产物级大要在2-档摆布。碧桂园近期质量丑闻缠身,金茂悦和雍华府不只离地铁较远,还紧靠着高架,我认为项目难以支持2.2w的高价,这三个小区资产物级最多3+档或者3档。

  万科时代之光交付质量远低于预期,近期遭遇业主维权,鉴于溢价太高,我感觉最多属于3档。葛洲坝中国府存案价毛坯3w,装修5000,这种豪宅,早就离开了投资层面。

  招商雍和府位于省zf东侧,地处地铁5号线号线交口,位置很不错,存案价钱只要16261元/平米,该当是目前滨湖在售新房性价比最高的小区了。据我小密圈成员透漏,该小区需要全款,若是你没有贷票或者仅考虑资产优化设置装备摆设,能够考虑,但若是想加杠杆投资,就没有太大吸引力了。

  金融后台西板块

  金融后台西板块二手房共成交69套,成交均价从17717元/平米涨至18096元/平米,上涨379元/平米,涨幅2.1%。成交周期从66.9天耽误至71.6天,添加4.7天,低于平均值;议价空间从3.09%回落至2.48%,降低0.61个百分点。

  金融后台西板块的上涨,其其实我看来,交房满两年的要素也比力大。好比保利拉菲第宅和旭辉御府,根基上大部门是在本年产证才满两年,房价均呈现必然的涨幅。与之相反的万科城,因满两年房源较多,反而呈现必然的下滑。

  从流动性和资产价钱表示来看,万科城、旭辉御府和保利拉菲第宅按照户型分歧,可列为2档或者2+档资产。其余小区因为房龄比力年轻,中小户型能够列为2档资产,大户型列为2-档。

  云谷颠末从头存案之后,精装修价钱变为17136元/平米,合适或略低于市场价,我认为比力中规中矩。若是通过一般体例采办,性价比仍是能够的,但若是加号头费或者高首付买,根基上就没有太大的吸引力了。

  据小密圈成员透露,滨湖西南三盘,城市1907、光阴印象和公元全国,将于近期清盘,小户型几乎无房可卖。有种说法称,滨湖过了珠江路南就不再开辟,这意味着西南三盘将位于滨湖的最边缘位置,但即便如斯,西南三盘距离地铁尾站较近,其存案价钱在滨湖目前在售新小区里,仍具有必然的合作力。

  焦点区板块二手房共成交75套,成交均价从17074元/平米涨至17193元/平米,上涨119元/平米,涨幅0.69%。成交周期从52.5天耽误至79.5天,添加27天;议价空间从3.73%回落至2.34%,降低0.61个百分点。

  近段时间,焦点区负面动静缠身,岸上草原不合适环保要求被整改,地标性建筑暂停扶植,还有沿湖蓝藻迸发。这从某种程度上影响了焦点区房产的预期,但我从不担忧焦点区的前景,终究这里仍是贸易、交通、就业、情况等主要资本比力集中的区域,房龄还比力年轻。

  2016年是合肥房价最高峰期间,滨湖房价泡沫最严峻,回调幅度最大,在滨湖所有板块傍边,焦点区泡沫最大。据我察看,客岁全年,焦点区房价都处于调整之中,并与环保督查和新房限价构成共振,抑止了回暖。

  房价下跌的小区是万达揽湖苑和中海滨湖第宅,但有可能是样本太少,误差较大所致。临湖苑有较大涨幅,可能也与集中满两年没有增值税相关。保利蒲月花和宝能城,根基都未满两年,从它们的成交来看,仍是有必然的上涨。

  万达揽湖苑和亲湖苑,现实成交价钱都不算高,即便加上税,也都在1.75w摆布。但考虑到环湖整改和蓝藻迸发等要素,还有湖边人气难聚问题,我并不看好这两个小区的后期潜力。万达文旅城3期和4期,存案均价已达1.92w,性价比其实并不高。

  宝能城二手房成交均价为1.56w,未满两年加上税达到1.64w,并且成交也不少。我小密圈成员已成功抢得一套宝能城的房子,单价是1.43w,价钱倒挂2000元/平米,在滨湖你还能找到这么廉价的房子么?良多人担忧宝能的口碑和质量问题,却一直看不到价钱问题(公号“小易论楼市”《在合肥没有不克不及买的房子,只要不克不及买的价钱》)。

  东方蓝海新房该当曾经根基清盘。联投书城二手房成交价钱在1.67w,加上税费现实大要在1.75w摆布,新房加上号头费差不多也要1.75w,性价比一般。公园里高层听说要改精配备案,价钱达到2.1w,如斯一来,性价比根基丧失殆尽。

  滨湖房价阐发及购房建议

  从滨湖全体房价来看,表示比力不变,我们之所以看到有2.02%的涨幅,很大程度上是因为产证刚满两年的小区增加,增值税转移到房价上所致。所以二手房买家不要纠结产证未满两年发生税费的问题,未满两年的房子,增值税曾经从房价上扣除了,你买的仍然仍是市场价的房子。

  近几个月来,滨湖业主预期较高,大部门挂价超出市场价较多,但似乎有价无市,最次要的缘由是当前市场上的限价房并未完全出清,好比滨湖西南三盘、云谷、雍和府、联投书城和宝能城,这些新房都几多低于市场价或者接近市场价,形成购房者观望情感稠密(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。

  这些限价房大都集中在焦点区或者距离焦点区较近,只需限价盘没有完全出清,滨湖二手房就难有比力大的涨幅。正由于如斯,焦点区二手房现实成交均价不高,低于滨湖平均程度,不外,这同时也意味着区域有必然的抄底空间。

  从市场表示来看,省府板块比力亮眼,次要是浩繁2w+的高价新盘陪衬所致,当然也跟省府资本规划有很大关系。在将来3-5年里,区域有必然的投资潜力,但目前在售小区价钱泡沫较大,机遇不多。

  启动区板块是唯逐个个房价下跌的区域,即便地处炙手可热的滨湖,也无法抵当因房龄增加带来的资产相对贬值。滨湖其实太大了,若是没有学区或者品牌物业护体,房龄较老的房产,究竟会慢慢打不赢大盘。

  46中虽然不是我阐发的真学区,但确确实实具有学区溢价(公号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。熊市到临,学区房保值感化就表现出来了,虽然房龄相对老一些,46中学区房价钱照旧坚挺,而且会优先上涨,流动性还很不错。

  目前滨湖值得投资的新房不多,即便无限价房,但买的没有卖的精,性价比高的一般人买不到,或者采办门槛高,不克不及利用杠杆,投资鸡肋。小户型好卖,优先被抢光,那么开辟商就提高首付或者全款,通过各类渠道内部消化或关系户消化,让一般人买不着。

  部门人被迫选择买去化相对不太好的大户型,可是我要敬告大师,开辟商此刻好卖的,你买到后未来必定也会好出手,开辟商目前欠好卖的,你当前必定也不会太好卖。要尊重市场,不要自我抚慰,希望大师未来会更多接管大户型,那是掩耳盗铃(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?》)。

  7月底ZY经济工作会议召开,将“坚定遏制房价上涨”定为下半年全国房地产的总基调,这意味着合肥房价短期将不会有太大的上涨空间(公号“小易论楼市”《2018年6-7月份合肥房价阐发及购房建议》),至多鄙人半年,滨湖该当掀不起什么大的风波,对刚需和改善来说,这意味着机遇。

锟斤拷锟斤拷锟斤拷QQ微锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷微锟斤拷
关于我们|联系我们|版权声明|网站地图|
Copyright © 2002-2019 香港数码挂牌正版彩图-香港挂牌论坛 版权所有